보증보험이 거절되는 전세집의 공통 특징 6가지

- 6월 28, 2025

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 것 중 하나가 바로 ‘보증보험 가입 가능 여부’입니다.

보증보험은 세입자가 전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 보장해주는 제도입니다.

하지만 모든 집이 다 가입 가능한 건 아닙니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 보증보험 가입이 거절되는 전세집의 공통 특징 6가지를 정리해드립니다.

1. 보증금이 집값보다 높은 ‘깡통 전세’

전세보증금이 매매가에 육박하거나 초과하면, 보험사는 손실 위험이 크다고 보고 거절합니다.

→ 전세가율 90% 이상일 경우 주의
→ 시세 대비 터무니없이 높은 보증금은 반드시 피해야 함

2. 집에 근저당(담보대출)이 과도하게 설정된 경우

기존에 잡힌 대출 금액이 보증금을 넘는다면, 경매 시 세입자가 후순위가 되기 때문에 보증 거절 사유가 됩니다.

→ 등기부등본 확인 시 ‘채권최고액’이 보증금보다 높다면 위험!

3. 집주인이 세금을 체납 중인 경우

세금 체납으로 인해 집에 압류나 공매 예정이 잡혀 있다면 보증가입이 제한됩니다.

→ 임대인이 다주택자거나 임대사업자 등록 말소 이력 있는 경우 특히 주의
→ 최근 체납 사실은 등기부등본에 바로 드러나지 않으므로 중개사 확인 필요

4. 건물 자체가 미등기, 불법건축물인 경우

건물의 법적 지위가 불안정한 경우 보험사에서 보증을 거절할 수 있습니다.

→ 다세대주택, 원룸, 고시원, 다가구 주택에서 흔하게 발생

5. 집주인이 보증보험 가입에 협조하지 않을 경우

임대인이 보증보험 가입에 필요한 서류(신분증, 계약서 등)를 제출하지 않으면 **세입자가 아무리 가입하고 싶어도 불가능**합니다.

→ 계약 전 반드시 특약 조항에 “보증보험 가입에 협조할 것”을 명시하세요.

6. 동일 집에서 과거 보증보험 사고 이력이 있는 경우

같은 집에서 과거에 전세 사기나 보증금 미지급 사고가 있었다면, 보증기관은 해당 물건을 ‘리스크 대상’으로 지정하여 거절합니다.

→ “이 집에 과거 보증보험 거절 이력이 있나요?” 반드시 확인!

📌 보증보험 거절 여부, 이렇게 미리 확인하세요

HUG 고객센터: 1566-9009
HUG 홈페이지: www.khug.or.kr
SGI 서울보증 상담센터: 1670-7000

→ 계약 전 주소 입력 후 보증 가능 여부를 사전 조회할 수 있습니다.

마무리: ‘보증보험 불가’는 반드시 다시 생각해야 할 신호입니다

전세 계약 전에 보증보험이 가능하다는 것만으로도 **리스크를 50% 이상 줄일 수 있습니다.**

반대로 보증 거절된 물건은 **사기 피해 가능성이 높거나, 구조상 위험한 집**일 수 있습니다.

“좋은 조건보다 중요한 건 안전한 구조입니다.”

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